項目操盤手視角的大運營管理研討會

課程目標:

經營意識：掌握房地產開發(fā)運營的邏輯及本質,以在項目操盤中進行經營管控,提升經營品質

做好項目：掌握實現(xiàn)資金快速回正的典型操盤策略,有效應用各專業(yè)工作前置提升項目開發(fā)效率,有效縮短項目投入資金回收期

運營對標：了解行業(yè)標桿房企運營管管理做法，結合企業(yè)自身情況對標改善,確保運營管理體系簡單高效

課程時間:2天；6小時/天。

課程大綱:

第一部分：房地產運營管理發(fā)展趨勢？

1、大運營是什么？

1.1房地產運營管理發(fā)展趨勢：

房地產運營管理從計劃管理到大運營管理的階段劃分及特點

1.2房地產大運營體系所包含的內容，即大運營是什么

1）大運營核心理念1234：1個導向-經營導向、2個中心-現(xiàn)金流和利潤、3種定位、4大要素和原則

2）公司層面大運營的8大階段：“儲－建－融－供－銷－存－回－結”的含義及相互關系

2、房地產運營發(fā)展的特點

方向：經營導向：房地產運營管理如何從提向項目經營品質逐步走向提高公司經營品質？

管控：差異化管控：項目經營定位的標準是什么？項目經營定位三種類型是什么針對不同項目經營定位如何進行差異化管控

第二部分：經營意識：運營的本質及項目經營指標管控

1、運營的本質及房地產企業(yè)經營增長的動力是什么

1.1企業(yè)經營增長動因-內生增長和外延增長如何選擇

1.2項目層面的經營指標管控

1）４大核心指標，包括凈利潤率、投資回收期、股東irr和投資irr；

2）４大核心杠桿，包括投資杠桿、財務杠桿、經營杠桿、合作杠桿；

3）6大項目經營指標管控，包括貨地比、供貨率、去化率、回款率、支付率、分款率

1.3[小組討論１］：房地產開發(fā)環(huán)節(jié)提升經營杠桿的關鍵舉措有哪些？

2、項目經營重要概念的管控

2.1凈利潤

1）凈利潤及管控

2）[可選練習2］：某項目凈利潤的測算？

2.2現(xiàn)金流

1）認識房地產項目現(xiàn)金流？

2）影響現(xiàn)金流的兩個因素：時間和規(guī)模

3）如何進行首推貨量的規(guī)劃

4）資金峰值與現(xiàn)金流回正的關系

2.3irr、roic、roe、自有資金年化回報率

1）如何認識和理解irr內部收益率指標

2）如何認識和理解roic投入資本回報率指標

3）如何可認識和理解roe凈資產回報率指標

4）如何認識和理解自有資金回報率指標

2.4[小組討論3]:凈利率、irr、roic、roe、自有資金年化回報率優(yōu)劣勢分析和適用的場景是什么？

第三部分：項目總定位及職能

1、項目管理模式核心痛點是什么

1.1如何理解項目管理模式：矩陣制、片區(qū)制、事業(yè)部制等

1.2項目管理模式的核心痛點

1.3如何選擇合適的項目管理模式

2、項目總四大定位及職能

2.1項目總的四大定位類型：工程型、協(xié)調型、運營型、經營型

3、項目總的職責定位

3.1項目前期階段和啟動會階段

1）項目拓展階段橫向工作流-項目前介要求是什么

2）項目拓展階段對項目總的前置介入要求是什么

3）項目前期策劃階段的關鍵活動市場定位、產品定位、項目啟動會的基本邏輯及關注點

4）案例分享：某標桿公司項目啟動會階段的操盤思路

5）項目前期階段和啟動會對項目操作手的要求總結

6）案例分享：某項目土地權屬影響貨值案例、某項目投資研判不足影響容積率案例

3.2項目開工及報批報建階段

1）項目設計管控關鍵點：設計的專業(yè)交圈

2）工程及招采前期管控關鍵點：工程策劃和招采策劃

3）報批報建管控關鍵點：報批策劃及實施

4）案例分享：某標桿公司項目開工及報批報建操盤思路

5）案例分享：某標桿公司項目策劃操盤思路

6）項目開工及報批報建階對項目操盤手要求總結

7）案例分享：某項目突破政府報建強條案例

3.3項目開盤階段職能定位

1）項目營銷全周期框架及關鍵點

2）營銷核心-如何圍繞目標精準操盤滿足項目經營結果指標

3）案例分享：某標桿公司的營銷業(yè)務體系：營銷作戰(zhàn)階段、停止點、指導方針、客儲動作四大標準、全方位的營銷推廣體系

4）案例分享：某標桿公司項目開盤階段的操盤思路

5）營銷和項目的關系是什么

6）項目開盤階段對項目操盤手要求總結

7）案例：目標客群及市場容量錯配案例

3.4項目建設階段職能定位

1）項目建設施工階段關鍵點及框架

2）某標桿公司建設施工階段操盤思路

3）項目建設施工階段對項目操盤手要求

4）案例：某項目工程策劃不到位案例

3.5項目竣工備案及項目交付階段

1）項目竣工備案及項目交付階段關鍵點及框架

2）某標桿公司竣工備案及項目交付階段操盤思路

3）全周期客服體系包含關鍵點及流程、協(xié)同邏輯

4）項目竣工備案階段對項目操盤手要求

4、項目總的權責及保障項目推進機制

4.1項目總的權責

4.2如何強化項目規(guī)定動作

5、【小組討論4】：項目總的責任、權力、利益清單矩陣？

6、項目總成功操盤需牢記的三個工具

第四部分：如何做快做好項目

1、修路搭橋-如何構建大運營管理體系，確保體系完整及有效協(xié)同

1.1項目開發(fā)策略及項目運營標準所包含的內容

1.2項目開發(fā)路徑標準：有效運用工作前置設計差異化的項目開發(fā)路徑標準

1.3[小組討論5]:構建公司現(xiàn)金流項目開發(fā)路徑圖標準

1.4項目開發(fā)運營總圖及項目計劃體系的構建

1.5項目開發(fā)關鍵成果及成果標準體系構建

1.6項目開發(fā)關鍵決策會議體系構建

1.7其他大運營要素構建及大運營小結

2、工作前置如何精細策劃

2.1投資階段的工作前置及精細化協(xié)同模式

1)投資階段工作前置及協(xié)同模式

2)投資標準包含哪些方面

3)項目投資階段的精細化協(xié)同機制

4)項目投資階段的流程保障

5）思考：如何確保投資階段的工作精細化及深度？如投資標準應包括哪些內容？如何實現(xiàn)投資階段的精細流程控制，如何實現(xiàn)各專業(yè)或各部門的有效協(xié)同

2.2實現(xiàn)資金回正的典型開發(fā)策略

1）工作前置：價值鏈環(huán)節(jié)八大前置策劃-規(guī)劃、報建、勘察、計劃、設計、招標、收地、策劃等

2）穿插：三大工序

3）聚焦：七前三后會議體系

4）協(xié)同：從四位一體到七位一體

2.3[小組討論6]高周轉的本質是什么，或者如何理解高周轉？

2.4項目啟動會階段的高品質協(xié)同模式

案例分享：項目啟動階段的運營管理

團隊建組、項目組織結構、定位會、啟動會、項目啟動會階段各職能協(xié)同模式：包括運營、營銷、研、招采、工程、物業(yè)等

2.5【思考】：總結不同開發(fā)策略下的協(xié)同差異，找出公司可以借鑒的地方？

3、如何進行運營監(jiān)控及后評估

3.1運營定期監(jiān)控要求

3.2經營指標監(jiān)控要求

3.3停止點檢查及風險控制包含要求

3.4后評估

4、如何建立項目操盤手冊

4.1什么是項目操盤手冊

4.2不同類型的項目操盤手冊

4.3如何構建項目操盤手冊

4.4【思考】：項目操盤手冊構建的深度定位？