“白銀時代”房企成本全程精細化管控體系實戰(zhàn)解析

【課程背景】

2015年4月15日恒大集團突然宣布，恒大在全國的住宅樓盤將實施“無理由退房”，此新聞一出引起業(yè)界軒然大波，一時間各大品牌房企紛紛出招，引發(fā)一場營銷口水之戰(zhàn)，可以說地產(chǎn)界將真正迎來你死我活的生存斗爭。過去幾十年，房地產(chǎn)由于行業(yè)利潤空間大，一些企業(yè)成本管控并沒有得到足夠的重視，如今在白銀微利時代下，當企業(yè)品牌的溢價能力無法再短期內顯著提升時，想讓利潤率不至于很快下滑，最迫切的就是有效降低開發(fā)成本，但在品質致勝的時代，降低成本又絕對不能降低品質，如何辦？

房地產(chǎn)開發(fā)是一個復雜的系統(tǒng)工程，項目投資大，建設周期長，設計和工程建造專業(yè)性強，開發(fā)成本控制和項目管理都存在相當?shù)碾y度，如何做好“開源與節(jié)流”管理？

成本管理在于建立全員、全過程成本管理意識和文化，做到目標分解到位、責任落實到位、考核監(jiān)控到位，掌握精細化、專業(yè)化管理思維，從細節(jié)入手，以實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。一些企業(yè)由于運營管理能力不足，導致項目拖期、財務和管理費用不斷上升等，隱性成本的控制也是開發(fā)成本控制的難點和頑癥之一，必須引起高度重視。

【課程收益】

在缺乏專業(yè)團隊、缺乏管理經(jīng)驗的情況下，如何確保項目成本管理的成功率？成本管理工作如何前置？本次課程通過理論引導、實戰(zhàn)經(jīng)驗總結和案例分析，分階段、分節(jié)點、分模塊詳解控制方法。將成本管控與項目生命周期緊密結合，提供事前、事中及事后的控制工具。向學員全面剖析萬科、龍湖成本管理背后的力量和運作模式。引導學員從“認識—了解—借鑒—改進”的方法和策略，全程對接講師親自操作的項目案例剖析，把復雜的問題簡單化，重點解決落地問題，真正做到學以致用，以大視角破除項目成本管理的迷局。

【課程對象】

房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、總工、工程副總、項目總經(jīng)理、工程、設計、成本總監(jiān)、成本部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、造價工程師等。

【課程大綱】

前言：白銀微利時代對房企影響研討—行業(yè)蛻變

1、2015年行業(yè)動態(tài)總結分析

?  行業(yè)整體走勢分析

?  標桿房企主要經(jīng)營總結

?  從成本角度分析白銀時代帶給我們的啟示

2、高周轉、快速度、低成本的出路

?  高周轉、快速度與低成本之間的關聯(lián)

?  如何構建低成本控制體系

?  管理者應從哪些方面掌握成本控制成效

七嘴八舌：【天變了】互聯(lián)網(wǎng)顛覆房地產(chǎn)？

【毀三觀】產(chǎn)品 營銷 成本三觀

【戰(zhàn)略論】生死攸關的三個問題

【新常態(tài)】房地產(chǎn)成本管理環(huán)境

第一部分：開發(fā)商的三種境界和三個層次 （頭腦風暴篇）

核心思想一、做好項目成本管理的四大關鍵詞

關鍵詞一、格局關鍵詞二、創(chuàng)想關鍵詞三、顛覆  關鍵詞四、落地

思考：前端決定后端---項目成本管理的趨勢--先策后控

討論：關于成本管理經(jīng)歷的三個階段、四種能力、五個邏輯

核心思想二、成本管理的落地的六大實施攻略

    攻略一、目標管理團隊建設---成本管理的核心

    攻略二、目標成本前期策劃---成本管理的基礎

    攻略三、確定項目建造標準---成本管理重要手段

    攻略四、預警和強控---成本控制的創(chuàng)新手段

    攻略五、合約規(guī)劃---連接成本與合同的樞紐

    攻略六、月度動態(tài)成本反饋---成本管理的監(jiān)控糾偏手段

思考：如何通過專業(yè)精細化的成本控制管理實現(xiàn)地塊利潤最大化？

核心思想三、成本管理的十大關鍵問題

1） 開發(fā)周期——時間成本

2） 成本策劃與規(guī)劃

3） 管理成本與隱形（成本）消耗

4） 不可忽視的財務成本

5） 設計管理工作對成本控制的重要意義和價值

……

注意：我們沒必要成為萬科、龍湖的影子，但卻急需成為自已的NO.1----我能

★秘籍：成本控制八大價值提升策略

1、“杠桿”原理

2、“等級匹配”原理

3、“效益”原理

4、“不平衡”原理……

思考：如何實現(xiàn)項目利潤最大化的成本價值挖掘？

案例分享：1、不平衡使用容積率項目—龍湖弗萊明戈

2、用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數(shù)量的案例

★秘籍：成本價值挖掘的四大原則

案例分析：萬科蘭喬圣菲、深圳波托菲諾、星河灣…

注意：要敢于拉大產(chǎn)品價格差距，最不好的產(chǎn)品可以由成本溢價補缺。

核心思想四、以目標為導向的成本管理體系的建立

1、      目標成本確定

2、      目標成本分解

3、      目標成本動態(tài)管理

4、      目標成本考核辦法

5、      目標成本后評估

6、      成本管控基礎保障

思考點：成長型企業(yè)與標桿企業(yè)的成本管理特點對比分析

案例總結：龍湖、萬科成本管理工具、考核模板、數(shù)據(jù)庫模板

第二部分  標桿地產(chǎn)成本管理經(jīng)典項目價值表現(xiàn)賞析（伐骨洗髓篇）

我們要學習最優(yōu)秀的：

?  1、萬科地產(chǎn)  2、龍湖地產(chǎn)  3、綠城地產(chǎn)  4、星河灣地產(chǎn)

思考：1、為什么要學習萬科成本控制技巧？

2、解讀龍湖景觀成本控制背后的故事？

應用分享：1、龍湖控景觀成本3個必殺技.doc
2、如何降低成本又不影響景觀品質,“砍”成本技巧？

3、詳解景觀成本控制核心15大關注點

一、內部視角看龍湖—-“我能”之造夢工廠

1、相對較低的成本    2、成本集中引爆的震撼效果……

二、客戶視角看龍湖—極致浪漫生活秀（極致成本價值杠桿作用）

1、兒時夢想實現(xiàn)    2、配置好、品質高、有面子……

三、學習龍湖成本控制的四個層次

1、道、法、術、器

a、天下沒有難做的成本，找對方法和路徑  b、走出去、請進來   c、站在巨人肩膀看世界

★深度分享：破解房地產(chǎn)成本管理不為人知的利器---22大絕招

絕招一、建立全員成本管理文化

絕招二  構建成本管理框架

絕招三  規(guī)范成本科目分類

絕招四  建立成本管理流程

絕招五  客戶產(chǎn)品導向需求

絕招六  控制設計八大環(huán)節(jié)

絕招七  加強施工圖紙深度審核

絕招八  規(guī)范變更簽證流程本…… 

第三部分 房地產(chǎn)十大階段成本管理實戰(zhàn)方法  (登堂入室篇)

第一節(jié)  立項階段成本控制18要點

立項環(huán)節(jié)的成本控制由于國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內最大限度地控制企業(yè)的費用。

1、新征土地期間

2、買斷項目期間

3、合作開發(fā)期間

第二節(jié)  規(guī)劃階段成本控制30要點

規(guī)劃設計環(huán)節(jié)幾乎決定了項目成本的85%，具有“一錘定音”的地位和作用，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。

1、規(guī)劃方案設計2、規(guī)劃方案報批3、擴初設計4、施工圖設計5、銷售包裝設計6、裝修設計階段7、配套功能設計8、設計變更9、材料設備選型

案例解析：“規(guī)劃成本敏感點”、、“某項目容積率”、“總圖定位”、“產(chǎn)品建議書”、“風水案例” “偷面積與新面積計算規(guī)則”、“風格、材料與成本案例”、等。其中：

1、  方案階段易出錯點提醒         2、擴初階段易出錯點提醒

3、     施工圖階段易出錯點提醒     4、地下室與地下車庫設計易出錯點提醒

案例與解析：“報規(guī)報建關鍵技術”“萬科成控9項要點”“含鋼量控制步驟”“立面造價控制標準” “規(guī)劃設計成控技術” “景觀設計標準化”等。

控制標準：單體、車庫與地下室、豎向設計、容積率、配套、人防、消防、層高、柱網(wǎng)、覆土、頂板、底板、結構形式、防水、通風、層數(shù)、出口與景觀、分期、管線綜合、照明等。

思考點：1、關于用足容積率與建筑密度； 案例：龍湖唐寧ONE

2、關于用足規(guī)劃法規(guī)的邊界；  案例：龍湖·天街 、弗萊明戈

3、設計階段成本優(yōu)化和價值再造方法；案例：萬科地下車庫、悠山郡二期車庫

管理分享：龍湖地產(chǎn)對設計人員10條素質要求

1、加強設計管理部門的市場意識和策劃能力

2、嚴格執(zhí)行成果標準；提高決策效率

3、減少人為增加的工作復雜度

4、優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸?/p>

5、選擇優(yōu)秀的設計服務商……

第三節(jié)、招投標階段成本控制11要點

招投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作，這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。

1、     投標單位選擇     2、招投標文件      3、評標和定標

思考點：1、中國式合同潛規(guī)則 ；2、簽署總包合同必須注意的事項

3、合同管理三大關鍵點：要命的開工令，合同中的定時炸彈、合同計價原則

4、如何判斷合同是采用固定總價包干還是固定單價合同？

案例：工期管理、違約管理、合同管理案例、詳解龍湖的6個成本模板

成果分享：標桿房地產(chǎn)企業(yè)商務標評標方法及其經(jīng)濟標評審報告

其中：發(fā)標、 答疑、開標、定標環(huán)節(jié)關鍵控制點；供應商管理、招標方案、標段劃分案例等。第四節(jié)、施工階段成本控制30要點

施工環(huán)節(jié)的成本控制應注意，一是因各種變更帶來的費用，二是材料、工程款的支付。由于市場變化原因，施工階段不可避免要對施工計劃和內容進行改動，這一階段要注意各部門的及時溝通和良好合作。

1、設計變更   2、現(xiàn)場簽證     3、審圖    4、總分包配合費

5、材料供應   6、工程款支付   7、工程檔案管理

分享：1、標桿房企《設計變更及現(xiàn)場簽證管理辦法》、《簽證變更流程及》、《簽證變更單》

2、簽證變更處理三大原則

簽證變更案例：事后補單案例、綠化變更案例、土石方案例、無效成本案例

3、成果分享：《目標成本測算表》《目標成本控制責任書》《無效成本管理工作指引》《成本管理月報》、《工程付款審批表》

應用分享：1、日常成本管理一些經(jīng)典具體做法及標準化表單

2、某項目19＃-23＃樓及地下車庫工程招標答疑.doc

3、施工圖審查控制要點.doc      4、某項目工程圖紙會審記錄.doc

第五節(jié)、采購階段成本控制10要點

材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學的流程，可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達到成本控制的目的。

1、材料進場階段  2、材料性能價格比  3、材料款支付  5、材料驗收與保管

6、什么是合約規(guī)劃？其核心作用如何？

7、合約規(guī)劃的編制、執(zhí)行與過程管控如何設置合同主要條款，防范采購風險

注意：采購管理核心價值---厘清采購管理的誤區(qū)、真正認識采購

分享：標桿房企《工程采購管理辦法》、《采購信息管理規(guī)定》、《供應商管理及》、《供應商資質審查操作指引》一些標準化合同范本（總包及分包）

第六節(jié)、供應商管理成本控制要點

1、供應商管理基本原則

供應商拓展捷徑：相忘于江湖、郁悶的推薦人

2、供應商考察三大關鍵步驟：三年業(yè)績表使用技巧

供應商考察：--項目管理至關重要的第一步：看什么？怎么看？

對掛靠的態(tài)度與政策；識別掛靠的核心技巧；履約評估核心與誤區(qū)

3、供應商管理：對企業(yè)利潤的認識

商務談判三大原則    博弈：田忌賽馬

標桿房企供應商管理案例：--李鬼案例--營銷整合案例--黑名單案例

分享：標桿房企《供應商資質審查操作指引》

第七節(jié)、銷售階段成本控制10要點

銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，制訂費用目標總額控制。銷售涉及的部門比較多，銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生影響。

1、營銷方案2、營銷現(xiàn)場3、媒體廣告選擇4、樣板房裝修5、銷售回款6、客戶交房

案例分享：營銷管理案例、無效營銷案例 

第八節(jié)、預決算階段成本控制20要點

工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關監(jiān)控信息的及時和準確性。這些信息可以來自合作方、第三方和甲方自身，日常應嚴格執(zhí)行月結制度，防止不規(guī)范或不負責的實際操作。

1、乙方預算2、鋼筋含量核實3、價差的調整4、洽商、變更的費用控制5、違約與索賠

分享：標桿房企《工程報送結算資料作業(yè)指引》《工程計價管理辦法》《工程預結算管理辦法》、《工程結算審批表》、《竣工結算造價協(xié)議清單》

案例：結算不及時案例、屋面防水案例、竣工驗收案例、園建基礎案例、涂料結算案例

第九節(jié)、期間費用成本控制15要點

期間費用主要有財務、人工、行政費用組成。由于期間費用的靈活性很高，更財務部要加強對期間費用的計劃控制。

1、財務費用    2、人工費用    3、行政管理費用

分享：行政管理費用預算編制案例

第十節(jié)、物業(yè)管理成本控制8要點

地產(chǎn)公司在物業(yè)管理方面支出的費用主要是委托管理、委托經(jīng)營和虧損補貼。客戶服務中心擔負著這一環(huán)節(jié)的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權責關系，防止因權責不清帶來的額外成本。

1、 委托物業(yè)管理  2、資產(chǎn)委托經(jīng)營   3、物業(yè)虧損或補貼

應用分享：1、保修合同、擔保、原則及管理(附件)

2、地產(chǎn)委托物業(yè)施工的管理辦法.doc

回顧交流---打造優(yōu)秀成本管理關鍵詞：“格局、創(chuàng)想、顛覆、落地”。