倪鵬飛提出的“4大救樓市”措施，如今怎么樣了？不少人給予厚望

“ 中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛，在2022年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)提出“4大穩(wěn)樓市”措施，在倪鵬飛看來(lái)，房地產(chǎn)復(fù)蘇存在很大不確定性因素，建議果斷采取措施，助推樓市走向正軌！”

一年前的7月份，我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)寒意，于是許多專家站出來(lái)為房地產(chǎn)發(fā)聲、正名，明確表態(tài)房地產(chǎn)依然是我們經(jīng)濟(jì)支柱，不能輕易讓它倒下。

所以中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛在7月中旬的中新社“國(guó)是論壇：2022年中經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)”上提倡，中國(guó)應(yīng)該盡快出臺(tái)4項(xiàng)措施穩(wěn)定樓市，這四項(xiàng)措施分別是：

第一、千方百計(jì)保持復(fù)工復(fù)產(chǎn)，方可保證經(jīng)濟(jì)可持續(xù)恢復(fù)和增長(zhǎng)；

第二、采取有力措施，化解風(fēng)險(xiǎn)，尤其是加大開發(fā)并購(gòu)貸款力度，支持債務(wù)延期，必要情況下，對(duì)困難企業(yè)實(shí)施救助。

第三、調(diào)整樓市調(diào)控政策，發(fā)揮一二線城市風(fēng)向標(biāo)作用，特別是放寬漲跌幅范圍方面。

第四、將住房安居工程與化解房地產(chǎn)庫(kù)存結(jié)合，既解決房屋庫(kù)存問題，又能解決人民居住難問題。

這4項(xiàng)建議提出到現(xiàn)在，如今怎么樣了呢？

01、中國(guó)銀行研究院發(fā)布《2023年三季度經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》指出，預(yù)計(jì)二季度和三季度GDP增速分別為6%、4.9%，全年預(yù)計(jì)5.4%，假設(shè)中國(guó)銀行研究院預(yù)計(jì)偏差不大，那么相比2022年的確在復(fù)蘇。

從一季度已經(jīng)統(tǒng)計(jì)出來(lái)的GDP增速4.5%來(lái)看，2023年全年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇無(wú)疑，但距離2021年8%增速還有一定差距。

一季度人均可支配收入1087元，實(shí)際增速3.8%，收入增速如此之低，也難怪人們都要捂住錢袋子，寧可存錢也不愿投資消費(fèi)。

城鎮(zhèn)失業(yè)調(diào)查率從2月的5.6%降至5月份的5.2%，雖然趨勢(shì)在往好的方向發(fā)展，但是就業(yè)極為失衡，16-24歲的調(diào)查失業(yè)率20.8%，25-59歲失業(yè)調(diào)查率4.1%，100個(gè)24歲以內(nèi)的年輕人，平均每月就有20個(gè)失業(yè)。

可見，經(jīng)濟(jì)雖有復(fù)蘇，但仍存在震蕩可能性。

02、自從恒大出現(xiàn)暴雷后，全國(guó)爛尾樓問題引起國(guó)家高層重視，實(shí)話實(shí)說(shuō)，很多買到爛尾樓的業(yè)主還得感謝恒大，如果不是因?yàn)楹愦螅蛟S國(guó)家還真不一定會(huì)把“保交房”首次在政治會(huì)議中提及出來(lái)。

然而保交房專項(xiàng)資金畢竟有限，難以全方面覆蓋所有爛尾樓，以至于不少爛尾工程仍未啟動(dòng)，而得到保交房資金支持的樓盤，由于前期拖欠工程款、材料款，也出現(xiàn)了工期延緩現(xiàn)象。

針對(duì)老百姓的利益，國(guó)家或許還能通過(guò)保交房政策救助，但是對(duì)于房企就沒有這么好的待遇了。

智研咨詢統(tǒng)計(jì)的106家上市房企披露數(shù)據(jù)顯示，其中41家上市房企出現(xiàn)凈虧損，上市房企凈虧損率達(dá)到38.68%。

A股上市房企中，8家房企已觸發(fā)終止上市條件，面臨強(qiáng)制退市，另外還有12家房企股價(jià)低于2元/股，處于退市邊緣。

這些房企大多曾是千億級(jí)別房企，如今走向退市局面，可見房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有想象中那么平靜，洗牌或在所難免，并非國(guó)家不想救，而是沒有條件救這些即將退市的上市房企。

03、國(guó)家統(tǒng)計(jì)發(fā)布的1-5月份商品房銷售數(shù)據(jù)顯示，銷售面積和銷售額分別為46440萬(wàn)平方米、49787億元，分別同比-0.9%、+8.4%。

表面來(lái)看全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)并沒有下跌。

而事實(shí)上，樓市出現(xiàn)嚴(yán)重分化現(xiàn)象，全國(guó)100城商品庫(kù)存面積64120萬(wàn)平方米中，一、二、三線城市庫(kù)存面積分別為3141萬(wàn)平方米、25021萬(wàn)平方米和22343萬(wàn)平方米，說(shuō)明二三線城市房子庫(kù)存去化壓力最大。

這就造成一個(gè)問題：二三線城市人口被一線城市虹吸，即便去庫(kù)存與安居工程綁定在一起，也難以起到消化二三線城市庫(kù)存的效果。

此外，我們還可以清晰感受到，地方城市為了穩(wěn)地價(jià)，并沒有對(duì)樓市放寬漲幅限制（今年主要是跌幅），大部分城市依舊被限制在跌幅不超過(guò)15%以內(nèi)。

實(shí)際上，即便放開跌幅不超過(guò)15%限制，開發(fā)商也沒有更多降價(jià)空間了，因?yàn)橥恋爻杀荆?0%）、建安成本（40%）、納稅成本（15%）三者加在一起已經(jīng)達(dá)到85%，很多房企9折或者95折賣房，實(shí)際利潤(rùn)只有5%-10%。

當(dāng)然別拿恒大來(lái)做比較，恒大在當(dāng)年拿地可是地方城市重點(diǎn)照顧的對(duì)象，土地成本只有10%-20%，所以當(dāng)年恒大敢7折賣房并非一時(shí)沖動(dòng)。

04、由此可見，所謂的穩(wěn)樓市措施，其實(shí)存在諸多矛盾之處。

收入起不來(lái)，對(duì)買房就沒有信心，何來(lái)穩(wěn)房?jī)r(jià)一說(shuō)？

房?jī)r(jià)降不下來(lái)，購(gòu)房者手中余糧不足，何來(lái)穩(wěn)住房消費(fèi)一說(shuō)？

房子賣不掉，人們對(duì)買房不再急切，何來(lái)房企盈利一說(shuō)？

房企不能盈利，現(xiàn)金流危機(jī)反而威脅企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，何來(lái)穩(wěn)地價(jià)一說(shuō)？

這些相互矛盾的現(xiàn)象，都是過(guò)去房地產(chǎn)快速發(fā)展遺留下來(lái)的后遺癥。

一開始就注定會(huì)出現(xiàn)今天這種局面的土拍模式，房企爭(zhēng)著、搶著拍地，0成本的地價(jià)被炒出天價(jià)，等到發(fā)現(xiàn)問題所在后才進(jìn)行調(diào)整（設(shè)置溢價(jià)率上限），然而這個(gè)時(shí)候地價(jià)、房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)高，即便“土地爺”擺酒賣地，開發(fā)商也表示：整不動(dòng)了。

現(xiàn)在看來(lái)，不少人給予厚望，認(rèn)為救樓市很簡(jiǎn)單，或許要打臉了。

救樓市完全不是專家口中所說(shuō)的那么簡(jiǎn)單，根源上的問題，又不能去解決根源，只能用時(shí)間換空間，過(guò)去20年房?jī)r(jià)上漲得不是過(guò)快么？接下來(lái)不救樓市讓房?jī)r(jià)不上漲就可以了，先把就業(yè)搞起來(lái)，把經(jīng)濟(jì)搞起來(lái)，既保住“土地爺”臉面，又能借此讓經(jīng)濟(jì)減輕對(duì)房地產(chǎn)依賴。

這種感覺，只有靠時(shí)間慢慢推移，才會(huì)有所感觸。