產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)與運營管理

課程對象:

（1）所有房地產(chǎn)企業(yè)，園區(qū)開發(fā)商/運營商/投資商，房地產(chǎn)行業(yè)咨詢服務(wù)顧問及其他從業(yè)者；

（2）各級政府的園區(qū)管理部門/管委會、政府投資開發(fā)平臺、招商局等政府相關(guān)部門；

（3）對園區(qū)開發(fā)運營、城市更新有興趣的大學(xué)生、研究生及其他行業(yè)從業(yè)人員；

課程時間:2天

課程大綱:

day1上午

1.產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程

1.11.0版：工業(yè)（集中）區(qū)

1.22.0版：高新區(qū)

1.3共同特征：單一、割裂“人-城-產(chǎn)”關(guān)系，鐘擺效應(yīng)、8小時園區(qū)；

1.43.0版：產(chǎn)城融合的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)

2.市場格局與標(biāo)桿企業(yè)：建立自己的第二曲線

2.1國家級合作項目：蘇州工業(yè)園區(qū)（sip）、中新天津生態(tài)城；

2.2政府主導(dǎo)：上海張江-金橋-臨港新城；

2.3官助民辦模式：大連軟件園-億達(dá)；

2.4產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商：華夏幸福、清華啟迪、天安；

2.5地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型：萬科產(chǎn)城模式；地產(chǎn)開發(fā)模式：香港數(shù)碼港”；

2.6創(chuàng)新地產(chǎn)商：瑞安綜合性“知識社區(qū)”-上海創(chuàng)智天地、大連天地；

3.產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利模式與發(fā)展前景：行業(yè)大洗牌與格局重構(gòu)

3.1“勾地”與傳統(tǒng)的租售收入

3.2運營與服務(wù)收入

3.3孵化投資收益

3.4資本杠桿+開發(fā)持有+運營提升+金融退出（資產(chǎn)證券化）：租金回報率是關(guān)鍵指標(biāo)，成本控制比傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)要求更高

4.產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位

4.1“政府政策傾向+當(dāng)?shù)貎?yōu)勢產(chǎn)業(yè)+發(fā)展商產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢”三結(jié)合

4.2產(chǎn)業(yè)聚焦+產(chǎn)業(yè)鏈深耕策略：2-3個產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)

4.2.1聚焦策略、多樣性、抗風(fēng)險

4.2.2主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與非主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的2-8原則：主導(dǎo)與多元

4.3主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位

4.3.1當(dāng)?shù)卣哐芯颗c探討：政策傾向、優(yōu)惠鼓勵產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)探討

4.3.2市場和行業(yè)調(diào)研：市場競品、目標(biāo)客戶訪談、主要目標(biāo)行業(yè)分析、目標(biāo)行業(yè)的選擇、目標(biāo)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈分析、行業(yè)專家訪談

5.總體規(guī)劃-園區(qū)的框架和骨骼

5.1廣場-大馬路-車行為主的規(guī)劃體系：以臨港新城為例

5.2功能分區(qū)明確的規(guī)劃理念：以張江-金橋為例

5.3“人”為本，建設(shè)15分鐘工作-生活-消費圈

5.4綜合案例分享：蘇州工業(yè)園區(qū)（sip）如何實現(xiàn)產(chǎn)城融合？

6.如何以產(chǎn)業(yè)生態(tài)創(chuàng)新體系進(jìn)行招商引資？

6.1聚焦2-3個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；

6.2從主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中的行業(yè)龍頭企業(yè)入手，通過帶頭大哥來吸引產(chǎn)業(yè)上下游的中小微企業(yè)，建立共同的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)系統(tǒng)；

6.3與政府合作制定針對性的招商引資一攬子政策，吸引行業(yè)龍頭落地；

6.4大數(shù)據(jù)與智能園區(qū)招商：如企查查的行業(yè)大數(shù)據(jù)系統(tǒng)

6.5配套、服務(wù)與賦能，搭建園區(qū)生態(tài)系統(tǒng)：人無我有、人有我優(yōu)

7.產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營服務(wù)模式創(chuàng)新探索和實踐

7.1園區(qū)傳統(tǒng)運營服務(wù)體系：租賃、市場推廣/活動策劃、物業(yè)管理、配套服務(wù)

7.2建立獨特的園區(qū)生態(tài)系統(tǒng)eco-system

7.3work工作-live生活-play餐飲娛樂/第三空間-learn學(xué)習(xí)-sports運動

7.4園區(qū)如何賦能企業(yè)？

7.4.1研發(fā)創(chuàng)新賦能產(chǎn)業(yè)鏈、價值鏈

7.4.2孵化-加速-聯(lián)合辦公的鯰魚效應(yīng)及產(chǎn)業(yè)價值鏈賦能

7.4.3公共服務(wù)平臺-研發(fā)實驗測試服務(wù)平臺、公共會議服務(wù)中心、一站式政策服務(wù)平臺、增值服務(wù)、產(chǎn)業(yè)基金/風(fēng)投基金及投融資對接、論壇/活動

day1下午實戰(zhàn)案例上海創(chuàng)智天地15+年打造大型綜合性知識社區(qū)（園區(qū)）

創(chuàng)智天地占地49公頃，總建面近80萬m，美國som公司總體規(guī)劃設(shè)計；項目總投資逾100億元，涵蓋房地產(chǎn)全品類產(chǎn)品，已開發(fā)運營超15年。創(chuàng)智天地項目成就：地標(biāo)性項目，上海重要的知識高地和創(chuàng)新園區(qū)、國家創(chuàng)新型試點城區(qū)建設(shè)重大功能性項目；leed多項金級和白金級認(rèn)證；2013年第25次上海市長國際企業(yè)家咨詢會活動和指定參觀場地；2019年獲美國土地協(xié)會“亞太卓越項目大獎。

1．什么是知識社區(qū)（knowledgecommunity）模式？

2.創(chuàng)智天地的初心和出發(fā)點（總體定位和設(shè)想）：將硅谷科技創(chuàng)新精神和巴黎左岸創(chuàng)意文化完美融合，以科技、文化、研發(fā)及創(chuàng)業(yè)為基礎(chǔ)，園區(qū)-社區(qū)-校區(qū)“三區(qū)融合、聯(lián)動發(fā)展”的大型綜合性知識型社區(qū)；

3.som總體規(guī)劃詳解、如何融入硅谷理念？總體規(guī)劃實施及其優(yōu)劣勢；

3.1美國硅谷及舊金山soma-以色列-臺灣新竹

4.項目分期開發(fā)策略及復(fù)盤：大型項目分期開發(fā)策略是項目成功的關(guān)鍵；

5.產(chǎn)業(yè)及園區(qū)：

5.1產(chǎn)業(yè)定位、聚焦及產(chǎn)業(yè)鏈策略；

5.2產(chǎn)業(yè)招商及園區(qū)運營；

5.3政府的支持政策；

5.4園區(qū)生態(tài)系統(tǒng)：如何打造？如何與大學(xué)校區(qū)、社區(qū)互動？

6.創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)創(chuàng)投

6.1創(chuàng)業(yè)咖啡—ipoclub

6.2孵化器—innospace/innospring和創(chuàng)投基金設(shè)立、與硅谷和灣區(qū)的互動？

6.2.1美國yc創(chuàng)業(yè)營介紹

6.2.2創(chuàng)業(yè)咖啡-孵化器:中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街

6.2.3聯(lián)合辦公：wework、uwork、nakedhub裸心社

6.3運營和活動：創(chuàng)業(yè)營、創(chuàng)業(yè)比賽、demoday、黑客馬拉松及創(chuàng)客嘉年華

7.商業(yè)-大學(xué)路商業(yè)街區(qū)：上海最具小資情調(diào)的商業(yè)街

7.1定位；與五角場副中心的錯位及互補

7.2招商及運營；

7.3大學(xué)路升級改造及持續(xù)迭代之路；

8.居住：早期loft（工作室/生活）概念引入、住宅社區(qū)與園區(qū)融合、互動；

9.運動：“遠(yuǎn)東最大體育場--江灣體育場如何修舊如舊？定位調(diào)整及日常運營；

10.營銷推廣：如何打造創(chuàng)新型知識社區(qū)品牌形象？

“創(chuàng)智贏家”創(chuàng)業(yè)選秀電視節(jié)目；countdown年底倒計時；創(chuàng)客嘉年華

11.項目遇到的危機和挑戰(zhàn)復(fù)盤；

12.資產(chǎn)管理及投融管退資本化運作經(jīng)驗分享

day2上午實戰(zhàn)案例--大連天地產(chǎn)業(yè)新城12+年開發(fā)運營經(jīng)驗分享

大連天地位于大連旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶，東西綿延12.5km、總規(guī)劃26.5km、總建面350萬m，總投入300億元的超級新城，建成后居住及辦公人口將達(dá)30萬。

1．大連天地的出發(fā)點和初心：總體定位和設(shè)想；各地塊如何定位及錯位發(fā)展？

2．總體規(guī)劃：方案詳解、實施及其優(yōu)劣勢；

3．分期開發(fā)策略：如何進(jìn)行分期開發(fā)決策、決策失誤及復(fù)盤？

4．產(chǎn)業(yè)及園區(qū)

4.1ito/bpo軟件外包和服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展；

4.2國際案例分享-印度班加羅爾；

4.3產(chǎn)業(yè)定位：如何打造中國最大的ito/bpo中心？

4.4招商挑戰(zhàn)、重點企業(yè)ibm引入及影響

4.5園區(qū)運營及挑戰(zhàn)？園區(qū)班車、交通運營經(jīng)驗？

4.6園區(qū)生態(tài)系統(tǒng)打造；

5．住宅社區(qū)及商業(yè)：開發(fā)策略；如何在產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造商業(yè)配套？ittd智慧天地商業(yè)街的經(jīng)驗教訓(xùn)分享；不同地塊商業(yè)定位及實施；

6．政府配套的挑戰(zhàn)（輕軌、水、電、污水處理、暖氣等）；

7．項目現(xiàn)金流及財務(wù)回報挑戰(zhàn)；

8．項目投融管退資本化運作：與策略合作伙伴三井不動產(chǎn)合作歷程分享；整體股權(quán)出讓、瑞安退出及億達(dá)全面接盤、億達(dá)轉(zhuǎn)讓住宅地塊；項目復(fù)盤及經(jīng)驗教訓(xùn)總結(jié)。

day2下午

1.1傳統(tǒng)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型探討：萬科產(chǎn)城（浪花wav）

1.2清華啟迪的產(chǎn)業(yè)園發(fā)展之路

1.3億達(dá)軟件園及其輕資產(chǎn)模式

1.4國際標(biāo)桿企業(yè)：新加坡ascendas騰飛

1.5智能園區(qū)管控運營服務(wù)平臺

1.6小組實戰(zhàn)案例分享