目前，中國的房地產行業正處于新經濟增長周期，房地產補庫、調控等長效機制、資金周期提速、行業并購等將充斥近幾年房地產投資市場。
7月17日，中原視點新經濟增長周期房地產趨勢高峰論壇以”解碼城市 賦能轉型”為題，全面解讀全國重點城市樓市行情，剖析行業未來戰略發展動向和市場格局，提供未來重點市場戰略思路。騰訊房產作為特別協辦媒體，全程報道現場盛況。
北大光華管理學院教授、北大經濟政策研究所所長、長江學者特聘教授陳玉宇進行了名為《長期增長 產業結構變化與房地產業的發展》的主題演講，為房地產行業的發展提供新的思路。
陳玉宇認為：“中國最近幾年來發生的短期經濟增長中有如下特點：一、中國最近三四年來的經濟增長最主要是消費的驅動。二、服務業是主角。產業結構的變化受制于需求結構，家庭需求結構最根本性的決定力量是家庭的收入水平。市場經濟是為了滿足人們的需求的，所以生產結構必須跟著調整?！?/p>
陳玉宇指出，目前金融業增加值占GDP比重上升太快，醞釀著風險。他判斷，未來金融業過去那些過于魯莽、過于粗放的會被遏制，那些更加健康的金融業務會被鼓勵。
關于長期的房價，陳玉宇稱，真實房價的上升，取決于人們長期需求的力量和土地供給的彈性，對大都市而言，不可能有更多的土地供給，而需求會拉動這種長期的價格的上升，是真實房價的上升。而中國中小城市房價將維持不變，名義房價按照建材成本的上升而上升。
最后，陳玉宇提出，年輕人作為需求者，要為他們提供怎樣的產品和服務，蓋什么樣的房子，在哪蓋，這些人作為生產者，會去從事什么行業，社會能創造什么工作崗位，讓這些新的高素養的勞動力能夠共同推動這個社會的經濟進步，是我們要思考的問題。
以下為論壇實錄：
先講排名前列個問題，當前的形勢，幾句話，因為我感覺談論短期形勢往往比較誤導大家，我們每天都從微信當中、各種自媒體當中看到各種關于經濟形勢的議論。我個人認為，這些議論分成兩大類。排名前列類是中國經濟處在非常危險之中，令人非常悲觀，無論短期或者長期都令人悲觀。第二類是謹慎的樂觀，還有一個特點對中國整個經濟的判斷，外國人判斷比中國人判斷要樂觀一些。中國其實是兩極化的，處在主導的傳統產業的人判斷要悲觀一點，處在新產業的人要樂觀一些。我個人看法是，當我們分析這樣的問題的時候，要區分短期和長期，剛才光茂也說了，我們作為這個行業，不僅僅是看今年上半年、今年下半年，還要看看未來五年、未來十年甚至未來更長時間。
一個國家的經濟每時每刻都受到兩種力量的影響，一個力量是長期力量，或者是結構性的力量，以這個國家的體制、法制水平、政商環境、商業文化、社會的規范，還都是一些長期的，每時每刻的，可能影響一個國家數十年的力量，塑造了這個國家長期增長路徑。另外一類力量是暫時性的，甚至是一次性的、隨機發生的一些短期的因素，影響這個國家的經濟，對這個國家的經濟造成一些沖擊，甚至會使得這個國家的經濟在短期內偏離長期的軌跡，這些短期的力量有一些是正面的力量，有一些是負面的力量。比如最近幾年也許各種各樣的短期負面的力量集中得比較多，這些力量包括自然的、包括外部世界的，甚至也包括我們在政策上的許多舉措所造成的短期的這些沖擊。這些短期的沖擊會使得我們的經濟短期內發生很多劇烈的變化。這就要求我們你考慮你的事業的時候，你要稍微更多的重量放在長期的考量上，還是短期的考量上，我認為行業不一樣，如果你是做金融的，你可能對于短期的這種風險和變化非常關注。但是如果你是做很多實業的話，你可能需要稍微做一些甄別和區分，不能因為短期的負面力量過多而使得你對于長期的很多規劃過于悲觀。這是我基本的想法。
從經濟學家來講，中國總體上2018年那種經濟下行的風險，大家認為今年上半年基本穩住，下半年基本上會持續上半年的態勢，所以對于未來簡單的預測，我們今年全年的經濟增長大約6.3%左右，明年悲觀一點考慮了很多因素可能到6.0%，大概是這個樣子。所以只看數據不是特別有意思。
我想談一下中國最近幾年來發生的短期經濟增長當中的一些特點，很多人仍然堅持老調重彈，說中國是投資驅動的，其實不是，中國最近三四年來的經濟增長最主要是消費的驅動。比如說今年上半年，消費差不多對經濟增長的貢獻達到60.1%，我們是消費強勁的。其實這幾句話作為業內的人應該思考，消費強勁不是買榨菜或者買衣服變得更加強勁，你會發現中國老百姓已經悄然的在購買服務方面增長得更快，份額擴張得更快，這是中國經濟結構變化的一個潛在涌動的很渾厚的力量，一會兒我會談到這個主題。
第二個是服務業是主角。我們在過去十年不到的時間，差不多八年的時間里邊，我們發生了的產業結構的變化，是美國30年那么大的變化?？匆粋€數字，2010年的時候，中國的第三產業只有44%的水平，今年上半年到53%多的水平，我們短短八年時間，服務業占GDP的比重上升了10個百分點。很多人對此沒有充分理解和認知這個事情。中國的服務業增長速度超過制造業或者排名前列產業已經連續十年了，雖然我們仍然有很多專家、學者或者政策決策者在強調，我們需要搞實業，而狹隘一點的人把這個實業理解為制造業，但是這個趨勢在發生變化，不是政策號召。政策號召一個國家發展實業并不錯，重要的是怎么發展這個實業，需要一個大的份額還是一個強的競爭力的實業，一會兒我還會談到這個主題。
再看另外一個變化，制造業，我們制造業是藍色那條線，從2001年加入WTO的時候，我們中國的制造業份額已經相當高了，但是制造業還在繼續增長，因為給我們提供了廣泛的世界市場，中國制造業仍然以快于經濟增長的速度在增長，所以它占的份額還在擴張，一直擴張到2010年，從2010年以后，制造業就到達較高峰了。到了2018年，會發現制造業藍色那條線的柱子開始往下降，而且我告訴你，工業部門包含了制造業加上建筑業這兩個部門，這就是我給大家看的短期形勢。排名前列，中國此時此刻的短期經濟增長受消費驅動，中國老百姓的消費信心和強勁程度看起來還可以，但是它會波動。第二，受產業結構變化的驅動，服務業增長速度很強勁，也很快，因此，這就意味著工業部門在萎縮，所以你去跟任何工業部門的企業家聊天，他都認為這個經濟沒有前途了。
現在談一點稍微中長期的事情，我們先看一個事情，在過去200年的時間里邊，經濟學家把經濟增長的數據都提在時間上調整到可比的程度，畫出來的圖是這樣的圖，上面那條線是美國從2000美元人均GDP，用今天的美元購買力衡量，1800年美國是2000美元人均GDP，叫國際元，到今天增長到5萬多美元，美國人均真實GDP每年只增長2%，連續200年就會增長50倍，所以會從2000美元到今天的5萬美元。咱們中國在工業革命的前150年，都沒有擺脫一個農業國的發展路徑，一直到建國以后，經過大量的探索，一直到改革開放之后，我們中國迅速的升到今天這樣。中國今天是個什么水平呢？從1978年中國改革開放的時候，中國那時候相當于美國人均GDP的5%，到去年中國相當于美國人均GDP的20%，那些國家追趕美國的路徑是這個樣子。最近的M2是給大家做了一個預估，有兩種評估辦法，一種評估辦法是按照市場匯率去換算一個國家的GDP，我國中國是人均GDP5500美元，另外一種是按照購買力的辦法換算，去年人均GDP是14000美元。按照市場匯率來換算，我們大約2030年會超過美國總量GDP。按照購買力平價來換算，兩年前我們已經超過美國了。
我用一個可比口徑上的話來說，我們中國在1980年的時候，大約人均GDP用今天的美元購買力來衡量是800美元，做到了2008年的8000美元，做到了去年的14000美元。我們改革開放40年，人均GDP在可比口徑上上升了十六七倍的水平，這十六七倍的水平是過去40年我們看到的樣子。我們要猜測的是，未來二三十年是什么樣子，我可以告訴你，按照5%的經濟增長，25年后中國差不多是5萬美元人均GDP水平。按照4%的經濟增長，25年后我們大約是3萬多美元人均GDP。所以大家在心里有這樣一個數，我們要關心和判斷的是中國能不能維持一個中等速度的增長，在稍微長一點的時期。我認為理論上，日本1953年的時候人均GDP用今天的美國購買力衡量是3000美元，經過了40年變成了3萬美元，是在高水平上上升了10倍。我們從800美元上升到8000美元是在低水平上上升了10倍。所以在這點意義上，日本經驗仍然有助于我們去學習和借鑒。
當一個國家人均收入從窮到富，從1000美元人均GDP上升到1萬美元上升到3萬美元，會發生兩個結構變化。排名前列個結構變化是產業結構的變化，這是十個發達國家，在過去200年一二三產業的產業結構變化圖，橫軸是人均GDP，縱軸是排名前列產業第二產業第三產業占GDP的份額，左邊這一類是這三個產業雇傭的勞動力的份額，右邊這一列是這三個產業增加值占GDP的份額。對于這十個西方發達國家，1800年到2000年，當他們從1000美元上升到今天4萬美元的時候，你會看到農業部門的勞動力從70%、80%下降到1%、2%，農業增加值占的比重相應發生了變化。最需要大家注意的是，在這200年過程當中，發達國家的制造業經歷了先上升后下降的過程，當他們深處1000美元人均GDP的時候，工業部門占的比重是10%左右，當是1萬美元人均GDP的時候，工業部門上升到40%左右，直到現在是20%左右。服務業一直在上升。隨著橫軸人均收入的上升，從1000美元到1萬美元到3萬美元到4萬美元，農業份額的變化是這樣一個圖。制造業大約有一個先上升后下降的態勢，制造業的就業比重，服務業的比重，這是服務業就業的比重。而我們中國的情況，中國從農業占GDP比重30%多，下降到前兩年的7%，今年上半年5%。服務業我們已經干到53%、54%，從80年代的20%幾上升到現在的53%。日本今天農業占的比重是一個點，服務業占70個點。美國服務業占77個點，工業部門占22個點。工業部門的22個點有12個點是制造業，另外10個點是建筑業等。另外農業占一個點。
這是中國三大產業的變化，現代農業只占5個點了，服務業發生了快速的上升，制造業在比較高的水平上持續到2010年開始了下降，我希望說服大家的是，想告訴你從2010年開始的制造業的下降、工業部門的下降，是長期趨勢。
這三個產業的從業人員的占比，可以看到農業是大量的勞動力的來源，農業的就業人數下降非?？欤圃鞓I和服務業上升，制造業和服務業今天也是歷史較高水平了，從今天往后20年，制造業不會吸納中國的就業了，而會釋放更多的從業人員。需要有更高、更快的、更能創造工業崗位的服務業的發展，這跟房地產業究竟有怎樣的關系，需要業內的人來思考。
我們做了一些預測，也是為發改委十四五規劃做的簡單的預測，按照剛才的樣子我們做的這些外推的預測，連科學方法跟連猜帶蒙相結合做的。你拿眼球瞅著也能做預測，你說也許背后有規律的話，也許十年之后，中國農業只占3%，中國服務業現在54%的水平上也許十年后會到60%，你也會做這樣的猜想。我不詳細講了。
下面談一下產業結構的變化背后的原理在哪。這個原理如此簡單，我甚至都認為為什么社會上大家對這個事情談論這么少，為什么產業結構會變化？受制于需求結構，什么叫需求結構？回想一下你們家庭去年一共開支50萬塊錢，吃飯占了多少比重，旅游占了多少比重，穿衣服占了多少比重，教育、醫療、娛樂分別占了多少比重，這個比重結構就叫需求結構。我要告訴你，你家庭的這個需求結構最根本性的決定力量是你家庭的收入水平。不同收入水平的人家有不同的需求結構，中國人平均收入一千美元的時候，平均把40%的錢花在吃的方面。當中國人收入變成一萬美元的時候，你不會平均把四千美元花在吃的上面，你只會把八千美元花在吃的上面，因此吃這件事主糧的支出這件事，在你支出結構當中所占比重就從40%下降到8%了。市場經濟是為了滿足人們的需求的，所以生產結構必須跟著調整。這里面如果一定要談論一個經濟的詞匯的話，叫做需求的收入彈性。
需求的收入彈性指的是你在某件產品上支出的增長速度，跟你收入的增長速度相比，如果快于你的收入增長速度，我們就說你的需求收入彈性大于1，這個行業的產品在需求當中隨著收入的上升占得的份額就會上升。如果某些行業需求收入彈性小于1，隨著收入的上升，需求份額會下降，產業結構當中的份額也會下降。我們過去40年時間里，中國是工業部門工業產品需求收入彈性大于1，隨著中國人變富，從800美元變到8000美元，工業部門產出份額不斷增加，但是到了2010年，最近這十年，隨著我們人均收入繼續增加，中國人沒有按比例的把那么多錢花在工業部門的產出上，所以份額下降。
再舉一個例子，美國人此時此刻將他全部消費的那12萬億美元當中的4%花在穿衣服上，中國人差不多把14%花在穿衣服上。美國人也不是一開始只把4%花在穿衣服上，而是在美國人比較窮的時候，比如二戰結束后不久，美國差不多也是把14%、15%左右的收入花在穿方面，現在美國只把4%花在穿的方面，特別額仍然比中國大很多，但是份額很低。
再告訴大家一個結論，今天那么多傳統企業的人感覺經濟要出問題，這種感覺不錯是對的，因為他會感受到，雖然你看到中國的人均收入、人均GDP在上升，但傳統行業的人感受到是壓力、困難和死亡的威脅，因為他看到中國人的收入花7年時間收入翻一番，你某個行業所占得的份額從10%下降到5%，你要做的調整是什么？這個行業得有5%的企業出局，有5%的就業轉移到別的行業去，怎么來完成這個轉變？得這個行業的企業通過激烈的你死我活的競爭來完成。所以中國政策當中有一些小的誤區，比如我們要保護制造業，你不是保護每個制造業企業都不死，你要讓該死的迅速死去，不能讓該死的不死。你要讓能夠活下去的能夠活得更好，活得更好是件難事，有5%的企業出局了，剩下5%的企業利用原來一半的就業人員得通過技術改造和提高勞動生產率能生產出比原來還多的產出，這是產業結構變化背后的簡單的經濟學道理。我們有時候忘掉了這樣的常識，比如山東在拼命保護電解鋁，電解鋁的市場份額在整個生產當中的份額是下降的，需要讓一些企業出局，留下來的企業要更好、更高效的去生產。也有一些企業家經常跟我抬杠，說我就不信了，這個國家只需要陽光中原地產、只需要抖音、只需要快手，不需要水泥、不需要鋁合金。我說你說得沒錯，這個國家永遠都需要水泥和鋁合金，但是就不需要你來說。這個行業發展很快。如果中國能變成3萬美元國家，你的農業大約只占3個點，你的第二產業會從今天的38個點降到25個點左右，制造業大概只剩18到20個點，這是10到15年要發生的變化。如果經濟增長停滯了，收入水平就這個水平了，產業結構也不需要變。
接下來談一下外部經濟的平衡。我們很多人低估了外部世界的變化對中國經濟發展的重要性，我們對過去40年中國經濟增長奇跡，過多的歸結為我們自身的努力，我當然認為自身的努力是排名前列位的，但是外部世界的變化對我們非常重要。過去40年，被稱為全球化的40年，這40年發生的變化是三個內容的變化。排名前列個內容的變化就是國際貿易的興起，這個國際貿易的興起速度有多快呢？全世界的出口增長速度是全世界GDP增長速度的兩倍，因此出口占全世界GDP的比重從1980年的7%左右上升到今天的27%。我們中國在這樣一個全球化分工的過程當中，我們都知道我們實行開放的政策在過去40年，我們看到中國的出口占中國GDP的比重從1980年的6%上升到2008年的較高峰38%，下跌到去年的27%。我們在過去十年出口的增速慢于GDP增速，并且份額下來了。這也是世界各國的政策專家給中國的一個擔心，而且我們中國努力去調整的部分，就是中國這么大的國家，要不要永遠靠外需的拉動。我們現在調整得不錯，我們最近十年出口的增速是慢于GDP的增速，出口不再是拉動中國經濟增長的最核心的動力。我們出口的貿易順差也從較高峰的時候占GDP6%、7%這個不可持續的水平，降低到現在只占1%、2%的水平。
全球化的第二個重要的地方是投資，你到我這個國家投資，我到你這個國家投資。第三個重要的地方就是技術、文化、人員的交流。
經過這40年的全球化，這40年的全球化是跨國公司推動的全球化，為什么這么說呢？是因為全球貿易的1/3發生在跨國公司在兩個國家的分支機構之間。第二，你會看到另外1/3的國際貿易，貿易的一方是跨國公司，只有最后1/3的國際貿易跟跨國公司無關。但是我們中國是這個全球化的積極的參與者，這40年對于整個世界200年來的世界歷史來看是獨特的40年，這40年造成了巨大的變化也帶來了巨大的后果，我們此時此刻正處在帶來的這個巨大的后果所引發的巨大的不確定性。
世界銀行的專家將全球的家庭統計樣本都湊在一塊，將全球的老百姓的收入從窮到富做一個排序，縱軸是不同收入組別在1988到2008年全球化推進較快的這20年真實收入增長的水平，你會看到最窮的5%的人是受損的，那么誰受益呢？從15%到65%，占全球人口一半的人充分受益，在短短20年時間里面，真實收入幾乎翻了一番，70%增長，這在人類發展歷史中從來沒有見過。另外一類受益的人是處在全球金字塔尖的這部分人，我們往往粗略的把他們稱為是美國的華爾街的人，其實更主要的應該是這部分人是美國和歐洲的新產業里邊的人，比如谷歌公司的工程師們等等。有兩部分人受損了，最窮的5%的人受損了，還有處在80%分位數的前后，有10億人，這10億人在全球化這20年時間里邊，真實收入零增長。這10億人就是歐洲和美國的大眾。
看看美國，美國的圖更清楚，從1980年全球化開始到2014年34年的時間，美國處在收入水平后面那50%的人。第二，后半拉那50%的人從1980到2014年的34年時間里面真實收入只漲了1%。中國人平均真實收入漲了12倍、13倍。但是美國總體經濟增長在過去40年是強勁的，表現為經濟增長的成果被上面那幾個收入組的人拿走的太多，這就是全球化造成的偉大的成功和偉大的變化，也造成了新的經濟利益格局。今天發生的歐洲國家、美國的政治生態的變化，跟他們這個國家經過了三四十年全球化所造成的新的收入社會分配格局有莫大的關系。構造說我可以肯定的說，歐美國家的大眾沒有從前40年的全球化當中充分受益。但這并不是全球化的錯，這些國家的政策、這些國家的產業結構的調整和變化沒有做到位，沒有做到讓他們大眾受益，所以他們要扭轉你看到的這個全球化正在發生的樣子。
這就是中國此時此刻所處的外部環境，就是支持前40年全球化的主導新的力量，他們面臨的是這樣新的經濟結構。所以如果說句我怎么判斷中美談判，我認為像兩個人下棋，美國說我不下了，下不贏你，或者我下棋受損太大，我不下了。所以中美兩國談判我不認為是下圍棋的時候互相打劫，我爭你一個子，你爭我一個子。那怎么辦？應該是說我讓你一個子，他回過頭來讓倆子，讓仨子，讓四個子，那你敢讓下去嗎？
美國收入分配，美國前10%的人稅前收入占得的份額，1929年大蕭條之前占了50%，1%的人占得的份額，美國前1%的人大蕭條之前1929年之前占1/4，70年代美國中產階級占主導地位的時期只占7%、8%，后來又回來了，這是我們的外部環境。外部環境發生了深層次的經濟結構變化，由此帶來的中長期的風險，就是我們會擁有怎樣一個新的全球貿易體系?；九卸ㄊ钦f給定這些世界領袖們還沒有這么瘋狂，會逐漸琢磨出個新體系，但是無論如何，這個新體系里的國際貿易增長速度不會像前40年快于GDP增長速度那么多，未來30年，全球貿易增長速度會跟GDP增長速度持平，大概是這樣一個判斷。想消滅掉中期內整個金融體系崩盤的風險，所以2017年我們實施了極其嚴厲的對于影子銀行、理財產品、銀行間交易做了極其嚴厲的管制措施，這個管制措施顯然會造成短期內不同行業、不同群體的損失，有時候這個損失是你們沒有意識到的。比如在加強經營監管的過程當中，突然發現受傷最嚴重的是誰呢？是上市公司大股東們，這一開始政策制定者沒有想到是這幫家伙。很多評論者有點看熱鬧，感覺自作自受，你說你是上市公司大股東，在經濟環境寬松的時候，有人來勸說，你手握50億市值股票，我給你抵押貸款25億拿到手，多好。這個金融活動沒有受到良好的監管，它的含義也并不清楚，但是在短短四五年時間里邊，上市公司大股東的這種質押貸款規模大約從八九千億上升到2017年年底的有人說七八萬億，低估有五萬億，高估的有十萬億。突然一收緊就突然栽進去了。經濟上沒有甘蔗兩頭甜的事情，我們為了消滅掉中長期的金融風險，必須忍受短期內的痛苦，只是承擔這些痛苦的人都是誰。現在嚴厲的會持續下去，但是會局部在某些方面政策上變得更加有彈性一點。
為什么會發生這么嚴厲的要去杠桿的行為呢？看這張圖，這是中國金融業增加值占GDP的比重，1981年的時候只有2%，后來上升到了1989年的6%，后來緩慢回落到4%，從2005年4%開始，中國金融業的增加值上升很快，一直到2015、2016年，現在大約9%左右。
看看美國，美國過去120年金融業占GDP增加值的變化，從1880年的2%上升到1929年大蕭條的6%，大蕭條一半銀行垮了，回落到3%，二戰以后美國金融業增加值占GDP的比重從3%緩慢穩健上升到這次危機前的8%，危機又跌落到7%。所以有時候經濟學的智慧不需要多么深奧的經濟學理論，需要可靠的數據和歷史事實，加上我們常識和邏輯，就做出判斷。
看看美國的金融業占GDP比重8%，100多年來發展變化是這個樣子，回頭看中國最近十年來金融業占比變化，咱們期待中國十年后是什么樣子，中國金融業占GDP比重現在9%，我們期待十年后很多人還說中國金融業大發展，我們期待占15%、20%、30%，大街上除了金融家就都是按腳的。所以常識上判斷，9%有點高了。所以我告訴大家，10年后如果照這個發展下去，10年內中國經濟一定會崩掉。經濟崩掉，金融業跟著崩掉。所以從業者也比較深思熟慮，大家在現有的8%、9%的份額上健康發展，不會大發展，所以金融業過去那些過于魯莽、過于粗放的會被遏制，那些更加健康的金融業務會被鼓勵，這是金融業發展的一個大的判斷。
所以說你會看到去杠桿帶來的變化大不大？很大，最近兩年來你會看到這些社會財富管理的產品下降了這么多，金融業銀行的總資產也有所下降，因為原來擴張太快。
我們決定中長期發展，包括你們準備給誰蓋房，蓋什么房，作為一個背景知識，我們看一張圖。全世界的國家從窮到富，從橫軸羅列在這兒，我把一個國家的內部又分成了十份，收入較高的那一份、收入較低的那一份和中間的各份，中國人均GDP1萬美元了，但是中國內部分成十份是這個樣子，跟最右邊的美國做一下對比，中國最富裕的10%的人的收入大約在美國第六組的水平上，中國改革開放40年，我們1.4億人跟美國平均水平一樣，中國去年出國旅游的人1.5億人，就這1.5億人在全世界瞎得瑟，全世界都以為中國這么富。中國最富的10%的人和最窮的10%的人的差距。再回頭看一下中國有沒有中產階級，看這個圖那個階梯，中國沒有中產階級。中國T0P10%的人放在世界范圍內，是世界的中產階級。所以這個緊張關系也是造成我們很多未來的政策、未來制度變化的根本性力量，不要小瞧這個力量，不是某個個人的好惡決定了它的路徑，而是更廣大的力量。
談到中國房地產，我對房地產不懂。我從原理上談一下。一個國家從一千美元到一萬美元到未來三萬美元，一定會發生兩個結構變化。產業結構變化，因為不同收入水平上消費結構不一樣，因此產業結構必須變。第二個結構變化就是地理空間上的結構變化。隨著競爭的加劇，企業得減少成本提高競爭力，隨著競爭的加劇、生活的殘酷，我們個人得去拼命在市場上增加技能，到哪工作，選擇到什么行業工作，這都會造成第二個結構變化，就是地理空間上的人群和生產活動的集聚，這個集聚背后是有規律的。中國現在這個圖叫做中國的經濟地圖，每平方公里上生產了多少GDP，上海這個地方生產GDP最多，因為上海金茂大廈旁邊可能就好幾萬人，就生產這么高的GDP。中國一萬美元的時候是這個樣子，等到15年后，中國兩萬美元的時候，20多年后中國三萬美元的時候，中國地理空間結構將會是什么樣子？你蓋的房子可是要持續個50年、70年的，所以今天決定在哪蓋房，今天中國未來很多地理控制配置格局合理與否、有效與否，都拜托在座各位來思考，因為你今天的決策影響30年、50年、70年。這是中國現在的樣子，我們得猜測一下未來是什么樣子。
我們看一下發達國家的樣子，多少來猜測一下。這是美國的樣子，很多人說美國自然條件跟中國不一樣，中國可能不能完成美國這樣的歷史轉變。做看這個圖，這個圖在自然條件上不如我們，他們做了這樣的集聚。國內最近有一些人，我在城市化方面是跟很多搞城市或者學城市經濟學的人的觀點不一樣，我給大家說幾句題外話，1980年代之前，主流經濟學家沒有研究城市經濟學的人，我說的是美國、歐洲，原因在于主流經濟學家說，城市這件事挺復雜的，我們經濟學家這點簡陋的工具不足以研究城市這件事，所以經濟學家別看平時很狂妄，有一個巨大的謙虛，就在于我現在的基本的工具、模型不足以對這件事有更深刻的見解的時候，寧肯不做，所以二戰的時候沒有一個有影響力的經濟學家從事城市經濟學的研究，就讓位給了另外的經濟學家在研究。城市經濟學還受一個很有影響的人的影響，叫詹妮J，他是很有名的思想家、社會學家，他寫了一本小冊子，批評了人類的工業城市。但是從80年代之后，越來越多的經濟學家卷入城市的研究，最經典的一本書就是《城市的勝利》，是哈佛大學格萊瑟的學者寫的。人類的繁榮的城市是最可持續、最節省資源、最節省能源、最符合人性的人類能找到的少有方式，這是一本三四百頁的科普的書。
日本這個圖也至少體現了一點，北海道的山清水秀，為什么日本人很變態，不喜歡山清水秀的北海道，卻喜歡像螞蟻一樣到東京呢。這是德國，德國的制造業發達，但德國的服務業不發達，德國大都市的繁榮沒有，所以未來德國還不一定怎么樣，但德國是有歷史淵源，是因為德國1871年統一的時候，統一了一堆王侯，他們都各自發展各自的一畝三分地，所以沒有形成全國的都市中心。這是英國，這是韓國，這是法國，在巴黎人眼里，其他地方都是鄉下。你看了這些圖，你來告訴我中國未來的城市結構將是什么樣子?；剡^頭再看中國，如果你在農業時代畫這張圖，莊稼長多高，GDP就是多高。人們有各種各樣的好處，對企業有好處，人們正是為了忍受為了獲得經濟上的大家互相學習、分享信息、提高雇主與雇員的匹配質量，為了分享這些經濟上的好處，我們愿意享受城市的擁擠，所以經濟是一個取舍的問題，不可能甘蔗兩頭甜。比如這種集聚背后的變化，舉一個例子，大家很少能夠平時思考到的。比如全中國任何地方搞ICT產業都搞不過中關村，為什么？因為中關村歷史上形成的ICT產業的從業人員100萬人，任何一個新成立的企業跑到中關村都能找到為他所用的員工，任何一個偏門技能的人都能在中關村找到適合他的雇主。
還有成都，莫名其妙，這幾年成為了動漫之都，動漫的不同產業的鏈條、不同環節的人員多集中在那，還提高了雇員和雇主的匹配質量，這樣既會帶來更大的凝聚力，也會帶來生產力的改進。
最后談一下我對城市化的理解，這是IMF的預測。伴隨著中國已經蓋這么多房子了，從一千美元到此時此刻一萬美元到未來15年、20年中國兩萬美元甚至三萬美元，中國還要發生產業結構的巨大變化，地理空間上也會發生巨大變化。所以諸位要思考一下，蓋的房子總數不少，中國的房地產投資占GDP的比重，我們今天基本上處在較高峰，以后份額略有下降。但是以后更大的調整是，你把房子蓋在哪。中國和美國一樣，美國的政策也有愚蠢的地方，美國的房子蓋的不是地方，這個圖，左邊是美國，右邊是中國，美國蓋房子和中國蓋房子都一樣，都蓋在收入低窮的地方，而沒有蓋在收入高富的地方，就是說美國也受傳統城市觀念的影響，紐約不能再蓋了，要到小城市蓋房子。這是不對的，中國這點更明顯，明顯在什么地方呢？你要看未來40年人往哪去，產業往哪去。
最后談兩件事。長期的房價。比如前些年我記得董教授說30年后房價80萬一平米。我們經濟學家說的房價都是真實房價，我給你看140年來全世界14個發達國家真實房價的變化作為你來思考的基礎。排名前列個是澳大利亞，1870到1950年房價沒什么變化，說明澳大利亞的名義房價按照CPI在增長，二戰之后上升了四五倍，加拿大二戰前沒怎么漲，二戰后漲了三四倍，芬蘭、法國，日本，我們很多人談論日本就樂意談日本的廣場協議和日本的泡沫，而日本最完整的圖像是這個房價，二戰之前真實房價沒怎么漲，二戰之后漲了15、16倍，就算跌回2010年，還漲了10倍。這里邊提出兩個問題，真實房價的上升，取決于人們長期需求的力量和土地供給的彈性，對大都市而言，不可能有更多的土地供給，而需求會拉動這種長期的價格的上升，是真實房價的上升。而二戰之前，為什么所有發達國家的真實房價都不漲呢？因為二戰之前發生了一件事，叫交通革命。原來大家靠騎自行車和兩條腿，你的活動城市半徑就十公里，有了交通革命的時候，城市半徑擴大30公里，30公里你能蓋多少房，土地供應極其充分，所以房價不會漲。房價按照建材成本漲，建材成本按照通脹率。但是后來分開了，多都市土地供應就這么多了，所以需求上升就拉動真實房價上升。中國大中城市的房價會符合這個規律，持續上升。中國中小城市房價維持不變，名義房價按照建材成本的上升而上升。
最后談一點前途的事情，中國未來這二三十年是誰的城市化，在哪城市化。這個圖是每個年齡組生了多少人，我希望強調的是1990年之后到去年一共生了4億人，就是90后到現在為止有4億人，90后的人已經30歲了，30歲的人不太輕易的在地理成本上有很大的變化，在陸陸續續的25年時間里，這4億人會選擇最理想的城市、最有前途的行業，這就是我們要發生的變化。我們要有明確的政府的政策和對市場力量的把握，這4億人想去哪，中國城市化在我看來就是這4億人的城市化。
從供給的角度，中國需要怎樣的大都市結構。再從需求角度，這4億小孩想去哪。另外，這4億小孩還是中國消費的主力，從學齡前到大學剛畢業，到結婚要買房，這4億小孩需求的力量你該怎么去評估，這是誰的城市化。在哪城市化，我認為需要市場的引導和政府的力量相結合去發現。如果我們賭中國20年后能變成3萬美元人均GDP，就是現在韓國的水平，中國的企業要從16個到120個世界500強。15年后仍將有人口流入的城市，在中國不超過100個。
最后一個問題就是我們的希望集中在哪。中國有一個基本國情的變化，是全世界人類有史以來較大的變化，過去40年我們總說中國人口眾多，農村有大量剩余勞動力，排名前列技能勞動力太多，所以我們過去40年發展了勞動密集型產業、初步加工行業，但是一夜之間中國發生了變化，就是諸位如果誰是1965年出生的人，你能考上大學，你算百里挑0.5個人才，所以站在這兒思考一下，80年出生的人今年40歲，中國40歲以上的這6億人，一共受過高等教育的人一千萬，中國沒有人才，鄧小平面臨這么點受過高等教育的人才把人均800美元變成8000美元。而00年的人什么時候上大學呢？去年18歲，去年高考大學招了830多萬人，00年出生的人一共1700多萬人，一半，2015年出生的小朋友將70%上大學。中國擁有全球較大的勞動力市場，45歲以下的90年之后出生的勞動力人數一共4億，其中有2億多是受過高等教育。什么概念呢？全美國此時此刻用3億人受過高等教育的人一共9千萬人不到，全韓國受過高等高于的人900萬人，我們有2.2億人受過高等教育，我們現在每年畢業起碼百萬大學生，所以說我提醒各位，你要思考的是，這些年輕人作為需求者，你要為他提供怎樣的產品和服務，蓋什么樣的房子，在哪蓋。第二，這些人作為生產者，會去從事什么行業，你能創造什么工作崗位，讓這些新的高素養的勞動力能夠跟你一塊推動這個社會的經濟進步。這就是我跟大家分享的。謝謝大家！
