房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)（結(jié)構(gòu)、地庫(kù)）無(wú)效成本的優(yōu)化與關(guān)鍵控制要點(diǎn)管控措施及案例分析

課程背景

無(wú)效成本的概念是針對(duì)有效成本而言，它們最大的區(qū)別是有效成本在短期或長(zhǎng)期的收益中可以獲得補(bǔ)償，而無(wú)效成本則完全無(wú)法獲得補(bǔ)償。無(wú)效成本投入收益為零，對(duì)總成本的控制影響重大，因此，節(jié)省下的無(wú)效成本就是利潤(rùn)。

控制無(wú)效成本是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本最直接、最有效的方法。將無(wú)效成本概念從總成本概念中剝離出來(lái)，單獨(dú)提出有助于培養(yǎng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)各部門的成本意識(shí)，而以數(shù)據(jù)語(yǔ)言展現(xiàn)建造成本浪費(fèi)情況也能夠提高各部門對(duì)成本浪費(fèi)的警惕性。

本次課程以產(chǎn)品設(shè)計(jì)“無(wú)效成本”為主軸，闡述設(shè)計(jì)無(wú)效成本產(chǎn)生的原因、分布的狀況、房產(chǎn)公司及設(shè)計(jì)院對(duì)此不同的態(tài)度、并提出了控制方法與優(yōu)化思路；

通過(guò)案例解析我們因設(shè)計(jì)問(wèn)題而增加的成本到底有多驚人。正確的認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)問(wèn)題，設(shè)計(jì)無(wú)效成本控制與優(yōu)化原理，設(shè)計(jì)控制原則合理的標(biāo)準(zhǔn)、合理的成本、方式；常規(guī)管控、重點(diǎn)管控、設(shè)計(jì)優(yōu)化相結(jié)合；方法決策前置、過(guò)程控制、關(guān)健節(jié)點(diǎn)優(yōu)化。

課程收益

1、認(rèn)清結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及其無(wú)效成本真面目

2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)無(wú)效成本的重點(diǎn)管控辦法

3、控制結(jié)構(gòu)無(wú)效成本的關(guān)鍵要點(diǎn)

4、前期地勘報(bào)告優(yōu)化控制要點(diǎn)

5、基礎(chǔ)選型方案控制要點(diǎn)

6、利用規(guī)范和軟件控制結(jié)構(gòu)無(wú)效成本的要點(diǎn)

7、利用施工措施控制結(jié)構(gòu)無(wú)效成本的要點(diǎn)

8、地下車庫(kù)結(jié)構(gòu)無(wú)效成本的控制

9、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)措施的要點(diǎn)及重點(diǎn)

課程對(duì)象

1、中高層管理人員（董事長(zhǎng)、總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總工程師、部門經(jīng)理）

2、技術(shù)管理人員（設(shè)計(jì)總監(jiān)、設(shè)計(jì)經(jīng)理、總建筑師、工程總監(jiān)、結(jié)構(gòu)工程師）

3、成本管理人員（成本總監(jiān)、造價(jià)部、合同部）

4、設(shè)計(jì)院的技術(shù)及管理人員（總經(jīng)理、總工程師、結(jié)構(gòu)技術(shù)骨干）

課程大綱

一、成本的定義、分類及管控原則

1、成本分類

①結(jié)構(gòu)性成本

②敏感性成本

③功能性成本

2、結(jié)構(gòu)無(wú)效成本的定義

3、判斷結(jié)構(gòu)無(wú)效成本的依據(jù)

①合理的計(jì)算結(jié)果

②國(guó)家標(biāo)指及地方標(biāo)準(zhǔn)

③參照相似的項(xiàng)目或周圍類似的項(xiàng)目指標(biāo)

4、成本的效率

5、結(jié)構(gòu)成本的細(xì)分

①無(wú)效成本：直接無(wú)效成本、間接無(wú)效成本

②有效成本：超高成本、超低成本、合理成本

6、管控原則

①保障合理品質(zhì) ②重視成本效率

二、無(wú)效成本發(fā)生與分布

1、基坑

①地勘報(bào)告中地層參數(shù)的選取

②基坑支護(hù)類型的選取

2、基礎(chǔ)

①地勘報(bào)告參數(shù)選取

②地基承載力、水位、基礎(chǔ)建議類型

③不同類型的基礎(chǔ)選型

④同種類型基礎(chǔ)尺寸大小的選型

3、地下室

①樓蓋形式的選取

②結(jié)構(gòu)計(jì)算參數(shù)的選擇

4、主體結(jié)構(gòu)

①結(jié)構(gòu)的布置、結(jié)構(gòu)計(jì)算軟件參數(shù)、施工圖配筋原則

②特性：外圍因素多，要求的技術(shù)性強(qiáng)

③解決：逐步進(jìn)行精細(xì)化操作、多做對(duì)比分析

三、認(rèn)清結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及其無(wú)效成本的真面目

1、開(kāi)發(fā)商如何看待結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

①被動(dòng)投入

②關(guān)注度低

③成本巨大

④復(fù)雜多變

2、目前對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中存在的3個(gè)疑問(wèn)

3、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是一個(gè)系統(tǒng)化、精細(xì)化的過(guò)程

4、結(jié)構(gòu)成本到底有多大

5、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中無(wú)效成本的重點(diǎn)管控辦法

①限額設(shè)計(jì)

②設(shè)計(jì)方案優(yōu)化

③提高專業(yè)能力

④加施工圖事前審查，做好圖紙會(huì)審工作，減少變更

⑤優(yōu)勢(shì)資源利用

四、目前控制結(jié)構(gòu)成本的現(xiàn)狀及企業(yè)的憂慮及解決的方案

1、目前的現(xiàn)狀及企業(yè)的憂慮

①成本控制及結(jié)構(gòu)優(yōu)化會(huì)不會(huì)帶來(lái)安全上的問(wèn)題

②成本控制及結(jié)構(gòu)優(yōu)化會(huì)不會(huì)擔(dān)誤工期

2、解決方案

①方案階段（地勘、基礎(chǔ)、層高、樓蓋、地下室優(yōu)化）

②初步設(shè)計(jì)及擴(kuò)出階段（荷載、地庫(kù)外墻、地下坑抗浮）

③施工圖階段（復(fù)合配筋）

五、控制結(jié)構(gòu)無(wú)效成本關(guān)鍵點(diǎn)

1、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)無(wú)效成本的控制

①地勘報(bào)告存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)方案

②對(duì)地勘存在問(wèn)題的應(yīng)對(duì)方案

③基礎(chǔ)存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)方案

案例：XX項(xiàng)目地勘報(bào)告失誤造成基礎(chǔ)無(wú)效成本的增加

案例：XX項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)相鄰項(xiàng)目不同的地勘報(bào)告帶來(lái)不同的基礎(chǔ)成本

案例：XX項(xiàng)目不進(jìn)行基礎(chǔ)選型帶來(lái)無(wú)效成本的增加

案例：XX項(xiàng)目不同樁型不同的基礎(chǔ)成本

2、必須關(guān)注三個(gè)數(shù)據(jù)

①抗浮水位

②最高水位

③巖、土層承載力

案例：XX項(xiàng)目設(shè)計(jì)院筏板設(shè)計(jì)失誤初探

案例：XX項(xiàng)目不同抗浮水位經(jīng)濟(jì)性分析

案例：XX項(xiàng)目不同的地基承載力的經(jīng)濟(jì)性分

案例：XX項(xiàng)目微風(fēng)化巖上的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)

3、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題

4、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)存在5大問(wèn)題及6大應(yīng)對(duì)方案

①不做基礎(chǔ)選型

②地勘資料不詳細(xì)，包括水位不準(zhǔn)確，地基承載力過(guò)低，各層土資料不完善

③設(shè)計(jì)人員對(duì)基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)規(guī)范及軟件理解存在偏差

④設(shè)計(jì)人員施工圖設(shè)計(jì)過(guò)于粗糙

⑤設(shè)計(jì)人員不考慮施工措施，開(kāi)工才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題

5、什么因素影響了地勘報(bào)告

①地勘報(bào)告存在的問(wèn)題

②地下水位不準(zhǔn)確

③建議采用基礎(chǔ)不清晰

④土層厚度保守、不準(zhǔn)確 ⑤土層承載力保守

6、如何量化判斷基礎(chǔ)選型是否經(jīng)濟(jì)？

①成本上：?jiǎn)挝怀休d力成本

②設(shè)計(jì)上：基礎(chǔ)利用率、不同結(jié)構(gòu)樓層重量估算值

③規(guī)范上：后注漿、樁身的配筋率、微風(fēng)巖上基礎(chǔ)計(jì)算規(guī)范、樁與土的共同作用

六、地下車庫(kù)結(jié)構(gòu)無(wú)效成本的控制

1、地庫(kù)建筑方案與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)部分的關(guān)聯(lián)

2、地庫(kù)樓蓋分析

案例：XX項(xiàng)目地下室樓蓋的經(jīng)濟(jì)性分析

XX項(xiàng)目地下室綜合成本的分析

3、地下室合建還分建更經(jīng)濟(jì)？

4、與建筑豎向分析相關(guān)的成本因素有哪些及應(yīng)對(duì)

5、與建筑層高分析相關(guān)的成本因素有哪些及應(yīng)對(duì)

6、與柱網(wǎng)相關(guān)的成本因素有哪些及應(yīng)對(duì)

7、與人防相關(guān)的成本因素有哪些及應(yīng)對(duì)

8、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)方案對(duì)比

9、疊拼多層電梯與樓梯分析對(duì)比

10、設(shè)備用房分析對(duì)比

11、地下室平面對(duì)比

12、優(yōu)化成本平面對(duì)比

七、上部結(jié)構(gòu)無(wú)效成本的控制

1、結(jié)構(gòu)選型的重要性

2、結(jié)構(gòu)規(guī)則性

①平面不規(guī)則

②豎向平規(guī)則

③超限結(jié)構(gòu)

3、如何進(jìn)行結(jié)構(gòu)選型

4、結(jié)構(gòu)選型有沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)？

5、計(jì)算軟件控制結(jié)構(gòu)無(wú)效成本上的應(yīng)用

6、結(jié)構(gòu)概念在控制結(jié)構(gòu)無(wú)效成本上的應(yīng)用

7、設(shè)計(jì)規(guī)范及規(guī)程在控制結(jié)構(gòu)無(wú)效成本上的應(yīng)用

案例：XX項(xiàng)目型鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件規(guī)范及計(jì)算結(jié)果的選用

案例：XX項(xiàng)目結(jié)構(gòu)方案合理性選擇

案例：XX項(xiàng)目結(jié)構(gòu)配筋原則的分析

八、控制結(jié)構(gòu)無(wú)效成本的管理措施

一、設(shè)計(jì)資源的選擇和管理

二、過(guò)程控制及落實(shí)

三、圖紙質(zhì)量控制

1、控制結(jié)構(gòu)無(wú)效成本最關(guān)鍵的地方？

2、不同場(chǎng)地豎向標(biāo)高對(duì)成本的影響分析對(duì)比：

①土方挖方量計(jì)算對(duì)比

②基坑及支護(hù)成本計(jì)算對(duì)比

③結(jié)構(gòu)底板成本計(jì)算對(duì)比

④基礎(chǔ)成本計(jì)算對(duì)比

3、地下室柱網(wǎng)設(shè)計(jì)

4、地上塔樓與地庫(kù)的關(guān)系

5、塔樓與地庫(kù)豎向關(guān)系因素影響的成本

①土方成本差異

②基坑支護(hù)成本

③結(jié)構(gòu)成本差異

④建筑材料（防水.保護(hù)層）等成本

⑤停車效率差異對(duì)比

6、人防設(shè)計(jì)

7、設(shè)備用房設(shè)計(jì)

8、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)設(shè)計(jì)

9、汽車坡道設(shè)計(jì)

10、地下室外輪廓線

11、地下室平面布局

九、控制無(wú)效結(jié)構(gòu)成本的關(guān)鍵控制要點(diǎn)及案例分析

一、結(jié)構(gòu)方案階段

1、結(jié)構(gòu)各部分結(jié)構(gòu)選型經(jīng)濟(jì)性分析

案例：XX項(xiàng)目結(jié)構(gòu)選型對(duì)比

2、影響結(jié)構(gòu)成本外部條件的優(yōu)化

①地質(zhì)勘察及意見(jiàn)

②關(guān)于土體與錨固體極限摩阻力標(biāo)準(zhǔn)值

案例：XX項(xiàng)目影響結(jié)構(gòu)成本外部條件分析

3、安評(píng)意見(jiàn)

4、超限報(bào)告優(yōu)化意見(jiàn)

5、關(guān)于影響成本的主要做法與設(shè)計(jì)單位討論分析

6、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)措施及配筋原則

①結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)、抗震構(gòu)造措施、抗震性能目標(biāo)的選取

②結(jié)構(gòu)材料的選取

③各部分使用荷載的取值

④結(jié)構(gòu)計(jì)算參數(shù)的取用和結(jié)構(gòu)參數(shù)的控制

⑤梁板柱、基礎(chǔ)、樓梯、節(jié)點(diǎn)的截面選取、配筋原則及構(gòu)造做法

案例：XX項(xiàng)目編制結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)措施的要點(diǎn)

二、結(jié)構(gòu)計(jì)算階段

1、結(jié)構(gòu)方案布置調(diào)整意見(jiàn)

案例：XX項(xiàng)目結(jié)構(gòu)方案調(diào)整的具體步驟

2、對(duì)結(jié)構(gòu)重要位置的精確計(jì)算對(duì)比優(yōu)化

案例：XX項(xiàng)目結(jié)構(gòu)重要位置需要精確分析

三、結(jié)構(gòu)施工圖配筋階段

1、項(xiàng)目各部分配筋原則的確定

2、項(xiàng)目各部分結(jié)構(gòu)梁、板、墻、柱配筋的復(fù)核優(yōu)化

3、地下室底板、外墻、承臺(tái)、地梁等配筋的復(fù)核優(yōu)化

案例：XX項(xiàng)目設(shè)計(jì)院施工圖容易出錯(cuò)和忽視但引起結(jié)構(gòu)成本過(guò)高的點(diǎn)

十、現(xiàn)場(chǎng)交流30-45分鐘