房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)控制

課程大綱

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅特點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)概述
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅和其他企業(yè)有什么不同？為什么房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)難做？
2.房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種有哪些？哪些稅種是風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)稅種？
3.房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)集中在哪個(gè)階段爆發(fā)？如何提前制訂應(yīng)對(duì)策略？
二、企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)的納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)控制
1.公司性質(zhì)與出資主體不同對(duì)納稅有何影響？
2.資本結(jié)構(gòu)對(duì)納稅有何影響？潛在哪些風(fēng)險(xiǎn)？
3.以土地作價(jià)投資如何正確納稅？實(shí)務(wù)中存在哪些爭(zhēng)議？老板個(gè)人名字的土地如何過到公司名下才不產(chǎn)生稅收？
4.機(jī)構(gòu)設(shè)置不同對(duì)納稅有何影響？如何做好事前籌劃？
5．如何界定開辦期？開辦期間業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何扣除？
6.混合投資業(yè)務(wù)新政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有哪些影響？
三、土地取得環(huán)節(jié)的納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)控制
（一）取得土地使用權(quán)方式簡(jiǎn)介
（二）本階段涉及的稅種計(jì)算與申報(bào)實(shí)務(wù)
（三）涉稅疑難問題解析與風(fēng)險(xiǎn)防范
1.支付貨幣拆遷補(bǔ)償如何納稅？需要取得何種票據(jù)？
2．“拆一還一”何時(shí)納稅？本階段需要做好哪些準(zhǔn)備？
3.購(gòu)買在建工程獲取土地繼續(xù)開發(fā)如何納稅？各地規(guī)定有什么不同？
4.收購(gòu)項(xiàng)目公司取得開發(fā)用地如何納稅？支付股權(quán)溢價(jià)能進(jìn)土地成本嗎？
5.合作建房有哪些主要形式？應(yīng)在那個(gè)階段納稅？本階段應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備？
6.取得政府土地返還款是確認(rèn)收入？還是沖減成本？各地規(guī)定有何不同？
7.土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何讓確定？簽訂土地出讓合同時(shí)應(yīng)注意什么問題？
8.囤地繳納土地閑置費(fèi)對(duì)納稅有何影響？
9.房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)如何納稅？
10.國(guó)家稅務(wù)總局2013年15號(hào)公告對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響 

四、開發(fā)環(huán)節(jié)納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)控制
（一）本環(huán)節(jié)涉及的主要稅種計(jì)算與申報(bào)實(shí)務(wù)
（二）開發(fā)成本核算基礎(chǔ)
1.開發(fā)成本核算的主要內(nèi)容與成本核算錯(cuò)誤的檢查
2.成本核算對(duì)象如何劃分？
3.共同成本有哪些？如何分?jǐn)偅?br/>4.確定開發(fā)成本的依據(jù)說什么？發(fā)票還是進(jìn)度驗(yàn)收?qǐng)?bào)告？
（三）涉稅疑難問題解析與風(fēng)險(xiǎn)防范
1.項(xiàng)目調(diào)研費(fèi)可以進(jìn)開發(fā)成本嗎？
2.境外設(shè)計(jì)合同如何納稅？合同如何簽訂可以節(jié)省稅款？與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通的依據(jù)是什么？
3.甲方可以承擔(dān)乙方去外地調(diào)研的差旅費(fèi)嗎？合同如何簽訂才能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
4.門窗制作并安裝應(yīng)如何開具發(fā)票？園林綠化應(yīng)取得何種發(fā)票？
5.“甲供材”工程，甲方的風(fēng)險(xiǎn)在哪里?如何取得合規(guī)發(fā)票？哪些東西應(yīng)該“甲供”？合同應(yīng)如何簽訂才對(duì)甲方有利？
6.房地產(chǎn)企業(yè)同乙方之間的違約金是否需要開具發(fā)票？
7.簽訂設(shè)計(jì)兼施工的各類合同應(yīng)取得服務(wù)業(yè)發(fā)票還是建筑業(yè)發(fā)票？
8.售樓處、樣板間硬裝與軟裝納稅處理有什么不同？各地規(guī)定有什么不同？如何處理對(duì)企業(yè)有利？
9.精裝修包含家具、家電可以進(jìn)開發(fā)成本嗎？精裝修如何防范關(guān)聯(lián)交易的納稅風(fēng)險(xiǎn)？
10.關(guān)聯(lián)方借款費(fèi)用如何資本化對(duì)企業(yè)有利？如何取得同期同類貸款利率？如何建立利息納稅調(diào)整臺(tái)賬？關(guān)聯(lián)方利息開服務(wù)業(yè)發(fā)票是否可以？
11．地下車位成本可否在土地增值稅前扣除？ 

12.部分行業(yè)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有哪些影響？如何應(yīng)對(duì)？ 

五、銷售環(huán)節(jié)納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)控制
（一）銷售階段涉及的稅種計(jì)算與申報(bào)實(shí)務(wù)
1.土地使用稅納稅義務(wù)何時(shí)終止？
2.未完工年度和完工年度所得稅季度預(yù)繳申報(bào)表與年度申報(bào)表如何填寫？
3.超比例預(yù)繳的土地增值稅可否稅前扣除？
（二）涉稅疑難問題解析與風(fēng)險(xiǎn)防范
1.銷售合同交房日期如何約定有利于企業(yè)納稅？
2.房地產(chǎn)預(yù)收的誠(chéng)意金、訂金、定金如何進(jìn)行納稅處理？
3.代收款項(xiàng)各稅種規(guī)定有何不同？
4.分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品如何納稅？
5.賣精裝房送家電、家俱等是否應(yīng)該是同銷售繳納增值稅？成本能否在土地增值稅前扣除？
6.買房子送車位、閣樓如何納稅？？
7向職工福利售房如何控制納稅風(fēng)險(xiǎn)？
8哪些營(yíng)銷行為和發(fā)票會(huì)產(chǎn)生個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)？如何防范？
9.支付及收取違約金是否納稅？是否需要開具發(fā)票？
10.開發(fā)商墊付首付款存在哪些納稅風(fēng)險(xiǎn)？
11.銷售地下車位如何納稅？各地規(guī)定有何不同？如何在土地增值稅前扣除車位的成本?
12.售后回租的納稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
13.以房抵債什么時(shí)候納稅？計(jì)稅價(jià)格如何確定？
14.“拆一還一”如何進(jìn)行納稅處理？
15.合作建房分房階段如何進(jìn)行納稅處理？ 

六、企業(yè)所得稅扣除項(xiàng)目納稅調(diào)整與項(xiàng)目完工所得稅清算
（一）所得稅扣除項(xiàng)目納稅調(diào)整
1.企業(yè)所得稅稅前扣除的基本原則
2.工資薪金總額的扣除與新規(guī)定
3.職工福利費(fèi)等三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的扣除與新規(guī)定
4.保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金的稅務(wù)問題
5.報(bào)銷燃油費(fèi)及交通補(bǔ)貼的納稅風(fēng)險(xiǎn)與稅收籌劃
6.員工報(bào)銷通訊費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與籌劃方法
7.五項(xiàng)限額扣除支出納稅實(shí)務(wù)
8.其他無限額標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)用扣除
9.借款利息支出的資本化計(jì)算與納稅調(diào)整
10.銷售傭金的扣除條件
11.以前年度應(yīng)扣未扣的費(fèi)用如何追補(bǔ)扣除？
12.往來款長(zhǎng)期掛賬有什么風(fēng)險(xiǎn)？如何處理？
（二）項(xiàng)目完工所得稅清算
1.企業(yè)所得稅完工清算的條件
2.完工產(chǎn)品計(jì)稅成本確定
3.年終匯算清繳的計(jì)稅成本的納稅調(diào)整
4.項(xiàng)目完工后又發(fā)生成本如何處理？
5.綜合案例分析
七、土地增值稅清算實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范
1.土地增值稅的清算單位如何確定？
2.土地增值額計(jì)算對(duì)象如何確定？
3.土地增值稅的清算條件
4.土地增值稅清算收入的確定
5.土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的確定
6.土地增值稅預(yù)征和清算綜合案例
7.清算后又發(fā)生銷售和成本如何處理？